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由Jordan Bryk贡献,公司商标的注册,特拉华州和纽约州破产法院最近的两项判决证明了围绕不良房地产估价争议的不确定性。可用的估价方法的范围以及破产法官在整个过程中的自由裁量权,尽管估值争议在争夺不良资产控制权的斗争中往往扮演着关键角色,但债务人和债权人在积极倡导各自估值后,最终必须"任由筹码落在哪里"。2010年8月,在re Huntington Development,LLC中,Huntington Development LLC向特拉华州区美国破产法院申请第11章,以防止RBS Citizens,N.A.对其位于特拉华州克莱顿(Clayton)的房产进行止赎,其中包括32个用于单户住宅单元的改良建筑地块。in re Huntington Dev.,LLC,No.10-12461(KJC),2012年Bankr。LEXIS 1034(银行。D、 德尔。2012年3月9日),Huntington和Citizens向Carey法官提交了关于该房产价值的专家证词。两位专家分别采用"销售比较法"和"开发法"对该房产进行了评估。"销售比较法"根据可在公开场合购买类似房产的价格估算价值市场。本次估价的主要驱动因素是选定的可比房地产以及为提高可比房地产的准确性而进行的调整。"开发法"预测了32个独立地块随时间推移而产生的折现现金流。本次估价的主要驱动力是每块地块的假定售价,费用和吸收率,用于预测地块的销售速度。对于"销售比较法"和"开发法",由于每个专家对估价的关键驱动因素作出判断,专家的计算结果不同。与大多数估价纠纷一样,竞合方对其提交给法官的估价数字的大小有着相互冲突的动机。在这方面,公民即有担保债权人主张采用一个较低的数字,以证明其担保不足(即其担保物的价值低于其有担保债务的价值),并且,与此相反,债务人亨廷顿主张更高的数字,以证明公民被过度担保(即其抵押品的价值大于其担保债务的价值),人身侵权纠纷,因此无权对亨廷顿的财产进行止赎。最后,什么是诉讼保全,凯里法官认为市民在"开发法"下保守估价168万美元是最有说服力的。因此,凯里法官裁定,由于该房产价值168万美元,公民对亨廷顿的担保债权至少为210万美元,亨廷顿在该地产上没有股权。在同样的"开发方法"下,亨廷顿的估值不太保守,为240万美元,这可能为公司创造了一个小的股本缓冲。由于没有股权缓冲,有效重组的前景越来越渺茫,凯里法官批准了公民根据《破产法》第362(d)(2)条解除自动中止的请求,并取消了对该财产的止赎权。应当指出,在不动产背景之外,凯里法官正在处理Tribune Co.第11章案件中的大量估价争议。2011年8月,在re 785 Partners,LLC中,785 Partners LLC向纽约南区的美国破产法院申请了第11章,以防止第一曼哈顿发展房地产投资信托公司(First Manhattan Developments REIT)丧失其位于曼哈顿地狱厨房区第八大道785号的43层空玻璃塔的止赎权(SMB),2012年银行。LEXIS 1182(银行。S、 纽约,2012年3月20日),785 Partners和First Manhattan向Bernstein法官提交了关于该房产价值的专家证词。两位专家分别用"净出售法"和"收入资本化法"评估了该房产的价值。"净出售法"预测了购买的折现现金流以批发价出售整栋大楼的122个独立公寓单元和零售空间。这一估价的主要驱动力是公寓和零售空间的假设售价、费用,"收益资本化法"预测了一年的净营业租金收入,并将其除以基于市场的资本化率。该估价的主要驱动因素是每平方英尺的假定租金价值、运营和租赁费用、吸收率和资本化率。与in-re-Huntington Development LLC的凯里法官不同,他只是简单地选择了最有说服力的专家估价,伯恩斯坦法官亲自动手,亲自计算。他评估了专家估价的每一个驱动因素,怎么网页截图,在两种方法都可行的情况下,他通常对专家的价值进行平均。在计算了他的结果后,他得出了8160万美元作为"净出售法"下的公寓楼和9170万美元的"收入资本化法"下的出租建筑的估价。他得出结论,这栋楼的价值为9170万美元,这代表着它的"最高和最佳用途"。根据法院未来对曼哈顿第一担保贷款金额的裁定,785名合伙人可能仍然拥有这栋大楼的股权。伯恩斯坦法官的积极主动的风格紧跟着林恩法官的脚步,林恩法官在美国德克萨斯州北区破产法院监督了米兰特集团的估值过程。在re Mirant公司,林恩法官控制了专家的估值,并要求调整他们的数据、折现率,武汉中国专利,令有担保债权人非常懊恼的是,林恩法官上调了估值,并确定公司次级债持有人和现有股东的价值存在。结论不良房地产的估价决定了债务人在该房地产中的权益(如果有的话),因此,这一过程往往具有很强的争议性,这些最近的案例显示了估价纠纷可以采取的不同路径以及破产法官所起的关键作用,这是非常困难的不仅要预测法官会支持哪种估价方法,还要预测司法参与计算的程度。建议各利益相关方研究特定地区的早期估价决定,以了解法院及其法官如何看待估价纠纷。然而,最终,有人可能会发现破产估值纠纷就像一场高风险的轮盘赌游戏——你下注,祈祷,并希望你的数字出现。

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